కలం, తెలంగాణ బ్యూరో : భూముల విలువ సవరణల (Telangana Land Value Revision) తో భూ లావాదేవీలు పెరుగుతాయని, రియల్ ఎస్టేట్ రంగం పుంజుకుంటుందని, స్టాంపులు-రిజిస్ట్రేషన్ల రూపంలో ఖజానాకు ఆదాయం సమకూరుతుందని రెవెన్యూ, ఆర్థిక శాఖలు లెక్కలు వేసుకున్నాయి. కానీ, అదే సమయంలో వివిధ ప్రాజెక్టుల కోసం చేపట్టే భూసేకరణ ఖర్చు భారంగా మారనుంది. ఆర్థిక అవసరాల కోసం భూములు అమ్ముకునే కుటుంబాలకు ల్యాండ్ వ్యాల్యూ పెంపుతో ఒకింత రిలీఫ్ వస్తున్నా.. కొనేవారికి మాత్రం అదే స్థాయిలో అంచనాలు తారుమారవుతాయి. భూముల విలువను పెంచడం ద్వారా ‘క్యూర్’ రీజియన్ పరిధిలో ధరలకు రెక్కలొస్తున్నా.. ఫ్యూచర్ సిటీ, గ్రీన్ ఫీల్డ్ ఎక్స్ప్రెస్ వే, మెట్రో రైల్ సెకండ్ ఫేజ్, రీజినల్ రింగ్ రోడ్డు, రేడియల్ రోడ్లు వంటి ప్రాజెక్టులకు భూసేకరణ అవసరాల కోసం ప్రభుత్వం ఖజానా నుంచి అదనంగా కేటాయింపులు చేయక తప్పదు!
ఇటు వచ్చుడు.. అటు పోవుడు!
గ్రీన్ఫీల్డ్ ఎక్స్ప్రెస్ వేకు రూ. 4,600 కోట్లు ఖర్చవుతుందన్నది ప్రభుత్వ ప్రాథమిక అంచనా. ఇంకా 558 ఎకరాలు సేకరించాల్సి ఉంది. భూముల విలువ పెరగడంతో పరిహారం కింద అదనంగా రూ. 500 కోట్ల దాకా ఖర్చవుతుంది. ట్రిపుల్ ఆర్ సౌత్కు వేల ఎకరాల భూమిని సేకరించాల్సి ఉంది. చౌటుప్పల్ మొదలు ఆమన్గల్, షాద్నగర్, సంగారెడ్డి పరిసరాల్లో భూ విలువలు పెరిగినందున ఈ ప్రాజెక్టు భూసేకరణ బడ్జెట్ 25 శాతానికి పైగా పెరగనుంది. ల్యాండ్ వ్యాల్యూ పెంపుతో ఖజానాకు రిజిస్ట్రేషన్ల రూపంలో ఏటా రూ. 1,500 కోట్ల మేర అదనపు ఆదాయం వస్తుందని అంచనా వేసినా.. మౌలిక వసతుల ప్రాజెక్టుల భూసేకరణ వ్యయం కూడా అదే స్థాయిలో పెరగనుంది.
వ్యాల్యూ 30 నుంచి 100% పెంపు
రాష్ట్రవ్యాప్తంగా సవరించిన భూముల మార్కెట్ విలువలు జూన్ 5 నుంచి అమల్లోకి రానున్నాయి. రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ఊపందుకుంటుందని ప్రభుత్వం అంచనా వేసింది. ప్రస్తుత ఆర్థిక సంవత్సరంలో దాదాపు రూ. 1,500 కోట్ల మేర అదనపు ఆదాయం వస్తుందని లెక్కలు వేసుకున్నది. ప్రభుత్వం ఫిక్స్ చేసిన ధరలు, ఓపెన్ మార్కెట్ ధరలను బేస్ చేసుకుని ల్యాండ్ వ్యాల్యూని సవరిస్తున్నట్లు మంత్రి పొంగులేటి శ్రీనివాసరెడ్డి పలు సందర్భాల్లో పేర్కొన్నారు. ఇప్పటికే కొన్ని చోట్ల ఓపెన్ మార్కెట్ రేటు కంటే ప్రభుత్వం ఫిక్స్ చేసిన రేటే ఎక్కువగా ఉన్నందున అలాంటి చోట్ల బ్యాలెన్స్ అవుతుందని వివరించారు. ఆర్థిక నిపుణులు అరవింద్ సుబ్రమణ్యం కమిటీ చేసిన సిఫార్సులు, క్షేత్రస్థాయి రిజిస్ట్రేషన్ ట్రెండ్స్కు తగ్గట్టు ఫ్లాట్లు, ఓపెన్ ప్లాట్లు, వ్యవసాయ భూముల విలువలు ఆయా ప్రాంతాలనుబట్టి 30% నుంచి 100% వరకు పెరగనున్నాయి. ఐటీ కారిడార్ లాంటి ప్రాంతాల్లో డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉన్నందున గరిష్ట స్థాయిలో విలువ పెరగనున్నది.
ఎస్టిమేటెడ్ కాస్ట్ హైక్!
కొత్తగా చేపట్టబోయే రోడ్లు, సాగునీరు, పారిశ్రామిక కారిడార్లు వంటి ప్రాజెక్టులకు భూ సేకరణ వ్యయం పెరగనుంది. ఇది రాష్ట్ర సర్కార్కు సవాల్గా మారనున్నది. ప్రైవేట్ వ్యక్తులు, రైతుల నుంచి భూమిని సేకరించేటప్పుడు ఆ ప్రాంతంలోని ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువ ఆధారంగానే పరిహారాన్ని లెక్కగడుతారు. ప్రస్తుతం అమలులో ఉన్న భూ సేకరణ చట్టం ప్రకారం.. గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో ప్రభుత్వం ఫిక్స్ చేసిన విలువకు రెండు నుంచి నాలుగు రెట్లు ఎక్కువగా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. పట్టణ ప్రాంతాల్లో రెండు రెట్ల మేర చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. తెలంగాణలోని దాదాపు అన్ని ప్రాంతాల్లో జూన్ 5 నుంచి ప్రభుత్వ బేసిక్ మార్కెట్ విలువ పెరుగుతున్నందున.. రైతులు, భూ నిర్వాసితులకు చెల్లించాల్సిన పరిహారం కూడా అదే నిష్పత్తిలో పెరుగుతుంది. దీంతో రాష్ట్ర గవర్నమెంట్ అంచనా వేసుకున్న ప్రాజెక్ట్ వ్యయంలో తేడాలు వస్తాయి. భూసేకరణ కోసం కేటాయించే వాటా పెరగడంతో మొత్తం ఎస్టిమేటెడ్ కాస్ట్ పెరిగిపోతుంది.
‘గ్రీన్ ఫిల్డ్’కే అదనంగా రూ. 500 కోట్లు
రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఫ్యూచర్ సిటీని డెవలప్ చేయాలని ఫోకస్ పెట్టింది. తెలంగాణ రైజింగ్ విజన్ డాక్యుమెంట్లో పేర్కొన్నట్లుగా క్యూర్ (కోర్ అర్బన్ రీజియన్) ప్రాంతంలో భూసేకరణ ప్రక్రియను ముమ్మరం చేసింది. గ్రీన్ ఫీల్డ్ ఎక్స్ప్రెస్ వే, రేడియల్ రోడ్ల నిర్మాణంపై ఇప్పటికే అధికారులు కసరత్తు మొదలుపెట్టారు. ఔటర్ రింగ్ రోడ్డు నుంచి ఆమనగల్ మీదుగా ఫ్యూచర్ సిటీని కలుపుతూ 300 అడుగుల వెడల్పుతో నిర్మించే ఈ రహదారికి సుమారు రూ. 4,600 కోట్లు ఖర్చవుతుందని అంచనా. ఫస్ట్ ఫేజ్లో భాగంగా 447 ఎకరాల భూసేకరణ పూర్తయింది. పాత రేటు ప్రకారమే కొనుగోలు చేసి ఒప్పందాలను ప్రభుత్వం కుదుర్చుకున్నది. ఇంకా 558 ఎకరాలను సేకరించాల్సి ఉంది. దానికి ఇప్పుడు పెరుగుతున్న రేట్ల ప్రకారమే ప్రభుత్వం పేమెంట్ చేయాల్సి ఉన్నది. మహేశ్వరం, కందుకూరు, ఆమనగల్, కడ్తాల్ మండలాల పరిధిలోని గ్రామాల్లో ఈ భూమిని సేకరించాల్సి ఉన్నది. ఇప్పటికే కొంగరకలాన్ పరిసరాల్లో ఎకరం భూమి ధర రూ.1.24 కోట్లకు పైగానే ఉన్నది. ఇప్పుడు ల్యాండ్ వ్యాల్యూ పెరగడంతో కొత్త విలువ ప్రకారమే పరిహారం చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఈ ఒక్క గ్రీన్ ఫీల్డ్ ఎక్స్ప్రెస్ వే ప్రాజెక్టుకే రూ. 350 కోట్ల నుంచి 500 కోట్ల వరకు అదనపు భారం పడే అవకాశం ఉంది.
ట్రిపుల్ ఆర్, మెట్రోకూ తప్పదు
రీజినల్ రింగు రోడ్డు(ట్రిపుల్ ఆర్) దక్షిణ భాగానికి వేల ఎకరాల భూమిని సేకరించాల్సి ఉంటుంది. చౌటుప్పల్ మొదలు ఆమన్గల్, షాద్నగర్, సంగారెడ్డి పరిసరాల్లో భూముల విలువలు పెరిగినందున ఈ ప్రాజెక్టు భూసేకరణ బడ్జెట్ సైతం 25 శాతానికి పైగా పెరిగే అవకాశమున్నది. ఇక మెట్రో రైల్ సెకండ్ ఫేజ్ ప్రాజెక్టు అటు ఫ్యూచర్ సిటీని ఇటు శంషాబాద్ ఎయిర్పోర్ట్ను కలిపేలా డిజైన్ జరిగినందున మెట్రో కారిడార్లకు, రోడ్ల విస్తరణకు పట్టణ, సెమీ అర్బన్ ప్రాంతాల్లో భూసేకరణ చేపట్టాల్సి ఉంటుంది. ప్లాట్లు, నిర్మాణాల విలువలను పెంచడంతో ప్రభుత్వ బడ్జెట్ గణనీయంగా పెరగనున్నది. పరిశ్రమలు, ఇండస్ట్రియల్ పార్కుల కోసం టీజీ ఐఐసీ సేకరించే ల్యాండ్ బ్యాంకుల వ్యయం కూడా పెరిగి భవిష్యత్తులో ఖరీదైనవిగా మారుతాయి. భూముల విలువ పెంపుతో ఖజానాకు రిజిస్ట్రేషన్ల రూపంలో ఏటా సుమారు రూ. 1,500 కోట్ల మేర అదనపు ఆదాయం వస్తుందని అంచనా వేసినా.. మౌలిక వసతుల ప్రాజెక్టుల భూసేకరణ వ్యయం కూడా అదే స్థాయిలో పెరిగే చాన్స్ ఉంది.
తెరమీదికి ల్యాండ్ పూలింగ్
ప్రభుత్వం ఆదాయం కోసం భూముల విలువను పెంచినా మరో రూపంలో భూసేకరణ కోసం అదనంగా చెల్లించక తప్పడంలేదు. ఆర్థికంగా గడ్డు పరిస్థితులను ఎదుర్కొంటున్నందున రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఈ గండం నుంచి గట్టెక్కడానికి ల్యాండ్ పూలింగ్ స్కీమ్ ఆలోచన చేసే అవకాశమున్నది. ఫ్యూచర్ సిటీ లేదా కీలకమైన ప్రాజెక్టుల్లో సేకరించే భూమికి ప్రత్యామ్నాయంగా.. అభివృద్ధి చేసిన లే-ఔట్లలో ప్లాట్లను రైతులకు ఇచ్చే ప్రత్యామ్నాయ వ్యూహాలపై ఎక్కువగా దృష్టి పెట్టే అవకాశాలున్నాయి. ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం రాజధాని నగరం కోసం అమరావతిలో ఈ విధానాన్నే అవలంబించింది. భవిష్యత్తులో తెలంగాణ ప్రభుత్వం కూడా భూముల ధరలు, రాష్ట్ర ఆర్థిక పరిస్థితిని గమనంలోకి తీసుకుని కొత్తగా రాబోయే ప్రాజెక్టులకు ఈ విధానాన్ని అమలు చేయవచ్చన్న మాటలు సచివాలయ వర్గాల్లో వినిపిస్తున్నాయి.
