కలం, మెదక్ బ్యూరో: ఎకరం ఫామ్ ల్యాండ్ కేవలం రూ.10 లక్షలకే, 500 గజాల స్థలం రూ.లక్ష మాత్రమే.. ఇలాంటి ప్రచారాలు హైదరాబాద్ సహా రాష్ట్రమంతటా కన్పిస్తుంటాయి. వీటిలో మెజారిటీ ఫామ్ ల్యాండ్ వెంచర్లు ఉండేది సంగారెడ్డి జిల్లా నారాయణ ఖేడ్లోనే (Narayankhed Farmland). తెలంగాణ, కర్నాటక సరిహద్దులోని నిరుపయోగ భూముల్లో ఫామ్ ల్యాండ్స్ పేరుతో రియల్ ఎస్టేట్ వెంచర్లు పుట్టగొడుగుల్లా పుట్టుకొస్తున్నాయి. వీటిల్లో అనుమతుల నుంచి రిజిస్ట్రేషన్ల వరకు అంతా గోల్మాల్ జరుగుతున్నది. ఇవేమీ తెలియక కొనుగోలు చేస్తున్న అమాయక జనం నిండా మునుగుతున్నారు.
హైదరాబాద్కు సమీపంలో ఉన్న జిల్లా సంగారెడ్డి . ఈ జిల్లాలోని నారాయణ ఖేడ్ ప్రాంతం తెలంగాణ కర్నాటక సరిహద్దుగా ఉటుంది. ఇక్కడి నేలలు సాగుకు యోగ్యం కాకుండా గుట్టలు, రాళ్లు రప్పలతో నిండి ఉంటడంతో పాటు సరైన నీటి వసతి ఉండదు. అలాంటి ఖేడ్ ప్రాంతం ఎవరూ ఊహించని విధంగా వేలాది ఎకరాల్లో ఫామ్ ల్యాండ్స్ ప్రాజెక్టులకు కేంద్రంగా మారింది. ఇతర ప్రాంతాలతో పోల్చితే భూముల ధరలు తక్కువగా ఉండటంతో పాటు సాగు యోగ్యం లేని భూములను అమ్ముకోవడానికి స్ధానిక రైతులు ముందుకు రావడంతో భూసేకరణ కుడా సులభంగా మారింది.
ఇలాంటి పరిస్ధితులు కలిసి వస్తాయని అంచనా వేసిన రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు భారీ ఎత్తున భూసేకరణ చేశారు. నారాయణఖేడ్, సిర్గాపూర్, మనూరు, కంగ్టి, కల్హేర్ తదితర సరిహద్దు మండలాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం జోరుగా సాగుతున్నది. స్థానిక రైతుల నుంచి వందలాది ఎకరాలను సేకరించి, వారితో అగ్రిమెంట్లు చేసుకుంటూ బడా రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలు తక్కువ ధరలకే ఎకరాల కొద్దీ ఫామ్ ల్యాండ్స్ అంటూ ప్రచారం మొదలుపెట్టాయి. పక్కనే జహీరాబాద్ ప్రాంతంలోని నిమ్జ్ తో పాటు కొత్తగా నిర్మాణంలో ఉన్న బీదర్ హైవేను మార్కెటింగ్ చేస్తూ వెంచర్లు వేస్తున్నారు.
మార్కెటింగ్ మాయాజాలం
రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు సోషల్ మీడియా, యూట్యూబ్ ఛానెళ్లు మరియు ఏజెంట్ల ద్వారా ‘‘ఎకరం ఫామ్ ల్యాండ్ కేవలం 10 లక్షలకే , లక్ష రూపాయలకే 500 గజాలు ,హైవేకు దగ్గరగా ఓపెన్ ల్యాండ్స్, చందనం, మామిడి తోట పెంపకం’’ అంటూ పెద్ద ఎత్తున ప్రచారం చేస్తున్నాయి. కానీ వినియోగదారులు క్షేత్రస్థాయికి వెళ్లేసరికి భూమి గుట్టలుగా, రాళ్లురప్పలతో సాగుకు పనికిరాకుండా ఉంటోంది. స్థానిక ఏజెంట్లకు ఎకరానికి రూ.50,000 నుంచి రూ.లక్ష వరకు కమీషన్ ఇస్తుండటంతో వారు లేని పోని హంగులు చెప్పి వినియోగదారులను నమ్మిస్తున్నారు. రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు, ఏజెంట్లు చూపే ఆశల వలలో చిక్కుకుని సామాన్య, మధ్యతరగతి ప్రజలు మోసపోతున్నారు.
నిబంధనలకు విరుద్ధంగా రిజిస్ట్రేషన్లు
రాష్ట్ర ప్రభుత్వ నిబంధనల ప్రకారం అర ఎకరం లేదా అంతకంటే ఎక్కువ విస్తీర్ణం ఉన్న ప్లాట్లను మాత్రమే వ్యవసాయ భూమిగా (ఫామ్ ల్యాండ్) నేరుగా రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి వీలుంటుంది. 20 గుంటల కంటే తక్కువ విస్తీర్ణంలో ప్లాట్లు చేసి అమ్మితే, అది లేఅవుట్ DTCP/HMDA అనుమతులు లేకుండా చెల్లదు. దాన్ని నాన్-అగ్రికల్చర్ (DTCP/HMDA) లేఅవుట్ గా మార్చుకోవాలి. కానీ నాలా కన్వర్షన్లు చేయకుండానే గుంటల చొప్పున విక్రయాలు చేస్తున్నారు. 5 గుంటలు, 10 గుంటలు చొప్పున చిన్న ముక్కలుగా చేసి ఫామ్ ల్యాండ్స్ పేరుతో విక్రయిస్తున్నారు.
రైతులను మభ్యపెట్టి అతి తక్కువ ధరలకు భూములు కొనుగోలు చేసి వెంచర్లుగా మార్చి, రకరకాలుగా మోసపూరితమైన అడ్వర్టయిజ్మెంట్లు చేసి హైదరాబాద్లో సాఫ్ట్వేర్ వాళ్లను టార్గెట్ గా చేసుకొని నమ్మించి విక్రయిస్తున్నారు. స్థానిక అధికారులతో కుమ్మక్కయి.. నాలా కన్వర్షన్, లేఔట్ అనుమతులు లేకుండానే, అక్రమ మార్గాల్లో అగ్రికల్చర్ భూమిగానే కొనుదారులపై రిజిస్ట్రేషన్ చేయిస్తున్నారు. రిజిస్ట్రేషన్ పూర్తయ్యాక, నిబంధనలకు విరుద్ధంగా జరిగినందున కొనుగోలుదారులకు పట్టాదార్ పాస్ పుస్తకాలు జారీ కావడం లేదు. ఫామ్ ల్యాండ్స్ పేరుతో నిబంధనలకు విరుద్ధంగా ప్లాట్ల రిజిస్ట్రేషన్లు అవుతున్నా సంబంధిత రెవెన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ , సర్వే ,పంచాయితీ రాజ్ శాఖ అధికారులు పట్టించుకోవడం లేదనే విమర్శలు వస్తున్నాయి.
వివాదాలకు కేంద్రాలుగా లేఔట్లు
DTCP / లేఔట్ అనుమతులు లేకపోవడంతో పాటు నాలా కన్వర్షన్ లేకపొవడంతో భవిష్యత్తులో అక్కడ ఇల్లు లేదా ఫామ్ హౌస్ కట్టుకోవడానికి పర్మిషన్ రాదు. వెంచర్ కు సంబంధించిన సరిహద్దులు సరిగ్గా గుర్థించకపోవడంతో ఒకరి భూమిని మరొకరికి చూపించి ఒకే భూమిపై డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లు చేస్తూ విక్రయిస్తున్నారు. రిజిస్ట్రేషన్ పూర్తయిన తర్వాత భూమిని స్వాధీనం చేసుకోవడానికి వెళ్తే సరిహద్దులు చూపించకపోవడం, చుట్టుపక్కల రైతులు అడ్డుకోవడం వంటి సమస్యలతో కోర్టులు, పోలీస్ స్టేషన్ల చుట్టూ తిరగాల్సి వస్తోంది.
అంతేకాకుండా బ్రోచర్లలో పార్కులు , రోడ్లు తరహా సదుపాయలు అని చూపిస్తారు, కానీ క్షేత్రస్థాయిలో వెంచర్ లో మాత్రం అవేమీ ఉండవు. వందలాది ఎకరాల్లో వెంచర్లు వేస్తుండటం వలన పక్క భూముల యజమానులతో సరిహద్దు గొడవలు, వివాదాలు జరుగుతున్నాయి. అంతే కాకుండా స్దానిక రైతులతో అగ్రిమెంట్లు చేసుకొని వారికి పూర్తి స్ధాయిలో చెల్లింపులు జరపడం లేదు. దీంతో భూములను అగ్రిమెంట్ చేసిన లేదా అమ్ముకున్న రైతులు రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థల ఆఫీసులు చుట్టూ తిరుగుతున్నారు.
బోర్డులు తిపేస్తున్న కంపెనీలు
డబుల్ రిజిస్ట్రేషన్లు చేయడం, కస్టమర్లు కొనుగోలు చేసిన ప్లాట్ను చూపించకపోవడం, ఫామ్ ల్యాండ్ లో శ్రీగంధం చెట్లు, వివిధ రకాల తోటలు పెంచుతామని అగ్రిమెంట్లు చేసుకుని, రిజిస్ట్రేషన్ చేసుకున్న తర్వాత… అవేమీ చేయకుండా కంపెనీలు చివరికి బోర్డులు తిప్పేస్తున్నాయి. దీంతో మోసపోయమని రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థల పైన కేసులు నమోదు చేయడానికి బాధితులు పోలీస్ స్టేషన్లను ఆశ్రయిస్తున్నారు.
‘‘హైదరాబాద్ తదితర ప్రాంతాల నుంచి వచ్చే కస్టమర్లకు సమీపంలో ఎయిర్పోర్టు, నిజాంపేట్-బీదర్ నేషనల్ హైవే వస్తున్నాయంటూ రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు అబద్ధాలు చెబుతున్నారు. కొనుగోలు చేసిన స్థలాల్లో శ్రీగంధం, జామ, మామిడి చెట్లు పెంచి 6 నుంచి 10 ఏళ్లలో భారీ లాభాలు ఇస్తాయని నమ్మిస్తున్నారు. కానీ తర్వాత ఏమీ చేయకుండా మోసం చేస్తున్నారు” అని పోలీసులు చెబుతున్నారు. ఇలాంటి ఫిర్యాదులు ఇటీవల పెరిగాయని అంటున్నారు.
